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NOI‑Rechner
Schätz Net Operating Income (NOI) bzw. Nettobetriebseinkommen für Miet‑ oder Gewerbeimmobilien jährlich: Bruttomiete, Leerstand und Mietausfall als % der Bruttomiete, sonstige betriebliche Einnahmen und gesamte Betriebskosten (von dir aggregiert). Wir zeigen effektives Brutto (EGI) und NOI. Optional Kaufpreis oder Wert für implizite Kapitalisierung (NOI ÷ Preis). Kein Tilgung/Zins, keine Einkommensteuer, kein Gutachten oder Kreditangebot—nur Illustration.
Wann du den Rechner nutzt
Schneller Check vor dem Roll‑up in Excel oder Sheets.
- Bruttomiete, Leerstandsannahme, Nebeneinnahmen und Kosten‑Summe in EGI und NOI für ein Objekt‑Jahr übersetzen.
- Eingekaufte Kapitalisierung sehen, wenn du Preis oder Wert schon hast.
- Die Sheets/Excel‑Muster unten in dein Modell kopieren.
- Für Rendite auf eine Investition oder Payback die ROI‑ bzw. Payback‑Tools nutzen—nicht NOI allein.
Übliches US‑nahes Jahresbild: Bruttomiete minus Leerstand/Ausfall‑Anteil, plus sonstige betriebliche Einnahmen, minus Betriebskosten‑Summe.
Effektives Brutto (EGI)
EGI = Bruttomiete × (1 − Leerstand % ÷ 100) + sonstige Einnahmen. Leerstand gilt in v1 nur für Bruttomiete.
Nettobetriebseinkommen (NOI)
NOI = EGI − Betriebskosten. Negativer NOI ist möglich, wenn Kosten über EGI liegen.
Implizite Kapitalisierung (optional)
Wenn Kaufpreis oder Wert > 0: % = (NOI ÷ Preis) × 100. Gleiche Währung; kein Marktwert‑Gutachten.
Was wir nicht modellieren
Finanzierung, Einkommensteuer, große Capex‑Rücklagen (außer du steckst sie in Kosten), Makler für neue Mieten, DSCR, Mehrgebäude‑Allokation—dafür brauchst du ein volles Pro forma.
Für Rendite auf eine Transaktion den ROI‑Rechner; für Kreditraten Hypotheken‑ und Tilgungs‑Tools. Für Gewinn % auf Kauf und Verkauf den ROI‑Rechneröffnen.
Google Sheets & Excel
Englische Funktionsnamen. Bruttomiete in G2, Leerstand % in V2 (als 5 für 5%), sonstige Einnahmen in O2, Kosten in X2, optional Preis in P2.
=G2*(1-V2/100)+O2V2 als Prozentzahl (5 = 5%).
=E2-X2Wenn EGI in E2 und Kosten in X2.
=E3/P2NOI in E3, Preis in P2; Zelle als % formatieren.
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Häufige Fragen
Was macht dieser NOI‑Rechner?
Er schätzt jährliches Nettobetriebseinkommen aus Bruttomiete, Leerstand/Mietausfall‑%, sonstigen Einnahmen und Betriebskosten‑Summe plus optional Kapitalisierung mit Preis. Keine Marktdaten.
Welche Formel nutzt ihr?
EGI = Bruttomiete × (1 − Leerstand%/100) + sonstige Einnahmen. NOI = EGI − Kosten. Mit Preis > 0: Kapitalisierung % = (NOI ÷ Preis) × 100.
Was gehört in die Betriebskosten?
Typisch laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltung, von dir gezahlte Nebenkosten … Tilgung, Einkommensteuer und große Investitionen sind meist nicht im NOI—hier packst du freiwillig alles in eine Summe, was du als Betrieb siehst.
Unterschied NOI und Cashflow?
NOI ist vor Finanzierung und Einkommensteuer auf den Betrieb. Cashflow für Eigentümer zieht oft Schulden, Rücklagen und Steuern ab—hier endet es bei NOI.
Ist Kapitalisierung dasselbe wie NOI?
Nein. Kapitalisierung ist meist NOI ÷ Wert—ein Verhältnis. NOI ist ein Betrag.
Wie in Google Sheets oder Excel nachbauen?
Siehe Tabellen‑Block: EGI mit =G2*(1-V2/100)+O2, NOI = EGI − Kosten, optional =NOI_Zelle/Preis als %.
Ist das ein Gutachten oder Kreditangebot?
Nein. Nur Rechnen mit deinen Zahlen—kein Bank‑ oder Gutachter‑Ersatz.
Ist das ein Steuer- oder Mietrecht-Rechner für Deutschland?
Nein. Hier geht es um internationales NOI / Nettobetriebseinkommen als Überschlags‑Rechnung mit deinen Jahreswerten—keine AfA-, Mieterhöhungs- oder Gewerbemieter‑Simulation.
Est-ce le même outil que les simulateurs LMNP / micro-BIC / fiscalité du neuf ?
Non. Cette page calcule un NOI style États-Unis (revenus d’exploitation moins charges d’exploitation, hors financement et impôt sur le revenu propriétaire). Les simulateurs fiscaux ou rentabilité nette/nette avec régimes sont un autre besoin.